2026年的楼市,出现了一个让很多人看不懂的现象:上海二手房单日网签量能冲到1632套,直接打破了五年来的纪录。 更让人意外的是,这种热度并非昙花一现,整个3月,上海卖掉了超过3.1万套二手房,这个数字是近五年来的最高点。 与此同时,北京的二手住宅网签也逼近2万套,创下近15个月的新高。 当不少人还在讨论房价底在哪里的时候,已经有人用真金白银投了票,市场的体温计——二手房,读数正在悄然变化。

成交量是市场最诚实的语言。 今年一季度,全国重点30个城市的二手住宅总共成交了41.8万套。 除了京沪,二线城市也跟上了节奏。 成都的二手房成交面积在重点城市中排在首位,杭州、宁波等城市的成交量环比增长都超过了150%。 这些数字背后是一个简单的逻辑:没有成交量的放大,一切关于底部的猜测都是空谈。 当单月成交能创下数年新高时,说明价格已经跌到了一部分人认为“可以接受”的区间。 这些进场的人,不是在赌博,而是在用行动确认市场的价值锚点。
市场的回暖并非无缘无故,政策这只“有形的手”提供了关键的推力。 一个最直接的利好来自国家层面。 财政部、税务总局、住建部明确,居民换购住房的个人所得税退税政策将一直延续到2027年12月31日。 这意味着,如果你卖掉旧房子,在一年内再买新房,之前卖房时缴纳的个税可以全部或部分退还。 这对于想要“卖一买一”的改善家庭来说,是实实在在的成本降低。 地方层面的动作更加密集。 上海年初的“沪七条”新政,缩短了非户籍家庭的社保年限要求,并提高了公积金贷款额度,政策落地后,中介平台的带看量迅速翻倍。 这些政策的核心目的很明确:疏通堵塞的“置换链条”。 让二手房流动起来,卖旧房的人拿到钱,才有能力和意愿去购买新房,从而盘活整个市场。
政策在刺激需求,而市场的供给端也在发生微妙而重要的变化。 前两年市场上最令人焦虑的“天量挂牌”正在消退。 数据显示,重点城市的二手房挂牌量在2025年9月左右达到一个阶段高点后,已经开始逐步回落。 到了2026年2月,全国百城二手房总挂牌量环比下降了超过5%,其中一线城市的降幅最为明显。 以上海为例,其二手房挂牌量自2025年8月进入去库存通道,到2026年2月,挂牌存量较高峰期已经减少了超过四分之一。 北京的情况类似,挂牌量从高峰期的约16万套回落至13万套左右。 挂牌量下降,一方面是因为价格调整后,一部分性价比高的房源被市场消化了;另一方面,也反映出部分房东的心态从“恐慌性抛售”转向了“观望惜售”。 当卖家不再急于出手,市场的供需天平便开始重新寻找平衡。

这轮回暖还有一个至关重要的特征:它不是雨露均沾的普涨,而是一次残酷的资产筛选。 市场正在用脚投票,将“好房子”和“差房子”彻底区分开来。 高端改善型房源和核心地段的资产表现出了更强的韧性。 在北京,改善型需求的占比在持续提升。 在上海,总价900万元以上的高端房源成交占比在近几周持续上升,部分核心区域的优质房源,议价空间明显收窄,甚至出现了价格小幅回暖的迹象。 广州市场也呈现出类似的分化,天河、海珠等核心板块的优质次新房,价格止跌信号明显,而远郊板块则依然面临巨大的去化压力。
与之形成鲜明对比的是,那些位于远郊、房龄老旧、缺乏优质学区或产业支撑的“老破小”,仍然在漫长的去化周期中挣扎,需要更大的价格折让才能吸引买家。 这种分化在重庆、贵阳等二线城市同样清晰可见。 重庆市场呈现出“刚需托底、高端遇冷”的格局,100万以下的刚需房源占据了成交主力。 贵阳不同区域的房价和流动性差异巨大,核心的观山湖区均价超过9000元,而清镇市的均价仅在5000元左右。 这清晰地传递出一个信号:未来的房地产市场,价值将高度凝聚于稀缺性。 核心地段、优质配套、良好产品力的房产,与普通住宅的命运轨迹正在加速分离。

当成交量回暖、政策扶持、供给收缩和资产分化这四个信号同时出现时,市场传递的信息已经超越了简单的涨跌争论。 它更像是一次深刻的价值重估和资产再发现。 一个值得所有市场参与者思考的问题是:在分化的时代,衡量一套房子价值的标尺,是否已经从此前的“涨幅预期”,彻底转向了“居住本质”与“稀缺属性”的结合?
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