睿新策略房地产市场越来越明确了，不出意外，26年二手房，迎来这四大变化

2026年的楼市，出现了一个让很多人看不懂的现象：上海二手房单日网签量能冲到1632套，直接打破了五年来的纪录。更让人意外的是，这种热度并非昙花一现，整个3月，上海卖掉了超过3.1万套二手房，这个数字是近五年来的最高点。与此同时，北京的二手住宅网签也逼近2万套，创下近15个月的新高。当不少人还在讨论房价底在哪里的时候，已经有人用真金白银投了票，市场的体温计——二手房，读数正在悄然变化。

成交量是市场最诚实的语言。今年一季度，全国重点30个城市的二手住宅总共成交了41.8万套。除了京沪，二线城市也跟上了节奏。成都的二手房成交面积在重点城市中排在首位，杭州、宁波等城市的成交量环比增长都超过了150%。这些数字背后是一个简单的逻辑：没有成交量的放大，一切关于底部的猜测都是空谈。当单月成交能创下数年新高时，说明价格已经跌到了一部分人认为“可以接受”的区间。这些进场的人，不是在赌博，而是在用行动确认市场的价值锚点。

市场的回暖并非无缘无故，政策这只“有形的手”提供了关键的推力。一个最直接的利好来自国家层面。财政部、税务总局、住建部明确，居民换购住房的个人所得税退税政策将一直延续到2027年12月31日。这意味着，如果你卖掉旧房子，在一年内再买新房，之前卖房时缴纳的个税可以全部或部分退还。这对于想要“卖一买一”的改善家庭来说，是实实在在的成本降低。地方层面的动作更加密集。上海年初的“沪七条”新政，缩短了非户籍家庭的社保年限要求，并提高了公积金贷款额度，政策落地后，中介平台的带看量迅速翻倍。这些政策的核心目的很明确：疏通堵塞的“置换链条”。让二手房流动起来，卖旧房的人拿到钱，才有能力和意愿去购买新房，从而盘活整个市场。

政策在刺激需求，而市场的供给端也在发生微妙而重要的变化。前两年市场上最令人焦虑的“天量挂牌”正在消退。数据显示，重点城市的二手房挂牌量在2025年9月左右达到一个阶段高点后，已经开始逐步回落。到了2026年2月，全国百城二手房总挂牌量环比下降了超过5%，其中一线城市的降幅最为明显。以上海为例，其二手房挂牌量自2025年8月进入去库存通道，到2026年2月，挂牌存量较高峰期已经减少了超过四分之一。北京的情况类似，挂牌量从高峰期的约16万套回落至13万套左右。挂牌量下降，一方面是因为价格调整后，一部分性价比高的房源被市场消化了；另一方面，也反映出部分房东的心态从“恐慌性抛售”转向了“观望惜售”。当卖家不再急于出手，市场的供需天平便开始重新寻找平衡。

这轮回暖还有一个至关重要的特征：它不是雨露均沾的普涨，而是一次残酷的资产筛选。市场正在用脚投票，将“好房子”和“差房子”彻底区分开来。高端改善型房源和核心地段的资产表现出了更强的韧性。在北京，改善型需求的占比在持续提升。在上海，总价900万元以上的高端房源成交占比在近几周持续上升，部分核心区域的优质房源，议价空间明显收窄，甚至出现了价格小幅回暖的迹象。广州市场也呈现出类似的分化，天河、海珠等核心板块的优质次新房，价格止跌信号明显，而远郊板块则依然面临巨大的去化压力。

与之形成鲜明对比的是，那些位于远郊、房龄老旧、缺乏优质学区或产业支撑的“老破小”，仍然在漫长的去化周期中挣扎，需要更大的价格折让才能吸引买家。这种分化在重庆、贵阳等二线城市同样清晰可见。重庆市场呈现出“刚需托底、高端遇冷”的格局，100万以下的刚需房源占据了成交主力。贵阳不同区域的房价和流动性差异巨大，核心的观山湖区均价超过9000元，而清镇市的均价仅在5000元左右。这清晰地传递出一个信号：未来的房地产市场，价值将高度凝聚于稀缺性。核心地段、优质配套、良好产品力的房产，与普通住宅的命运轨迹正在加速分离。